Valorização de 113% nas terras agrícolas em cinco anos expõe riscos ocultos na compra de imóveis rurais

O salto no valor das terras agrícolas no Brasil tem mudado o perfil de quem investe no campo. Em cinco anos, o preço médio do hectare passou de R$ 14.818,10 em 2019 para R$ 31.609,87 em 2024, uma valorização de 113%, segundo a Scot Consultoria. A terra se tornou um ativo estratégico, mas o aumento da demanda não eliminou um problema antigo: a irregularidade fundiária.

Imóveis com documentação incompleta, registros inconsistentes ou pendências legais continuam circulando no mercado, muitas vezes sem que essas informações apareçam de forma clara na negociação. O resultado é que parte dos compradores assume passivos que só se revelam depois da assinatura do contrato. Esses riscos vão além da papelada: questões ambientais, disputas de posse e falhas no registro podem limitar o uso da área, travar operações e até inviabilizar o acesso a crédito rural.

Em um cenário em que exigências como CAR, SIGEF e georreferenciamento se tornaram critérios básicos para financiamento, a irregularidade deixa de ser um detalhe e passa a impactar diretamente o valor do investimento. É nesse ponto que a due diligence deixa de ser um procedimento técnico e se torna uma etapa decisiva da negociação. Trata-se de uma investigação completa sobre o imóvel, que cruza dados jurídicos, ambientais e documentais antes da compra.

Para o especialista do escritório Pinheiro, Câmara e Dreyer, Maurilio Pinheiro, o erro mais comum ainda está na forma como o comprador avalia o risco. “Muita gente analisa preço, localização e produtividade, mas não enxerga o passivo jurídico como parte do negócio. Quando isso aparece depois, o impacto financeiro costuma ser significativo e, em alguns casos, difícil de reverter”, afirma.

Na avaliação do especialista, a tendência é que o nível de exigência continue avançando. “A terra valorizou, mas junto com isso veio uma necessidade maior de transparência e organização. Quem entra nesse mercado sem olhar para esses pontos pode acabar comprando um problema em vez de um patrimônio”, observa. Em um ambiente mais profissionalizado, a segurança jurídica deixa de ser um diferencial e passa a ser condição básica para que o investimento se sustente no tempo.